Реакция российского рынка недвижимости на коррекцию, которой подверглись мировые финансовые рынки на фоне кризиса ликвидности, занимает не только специалистов, но и самую широкую аудиторию. Обывателей интересует, насколько потеряет или приобретет в цене их зачастую единственное жилье. Инвесторов волнует – куда вкладывать деньги, имеет ли смысл уводить их с фондового рынка, перекладывая в недвижимость, или стоит пока обождать. Об этом и о многом другом говорили участники состоявшейся сегодня пресс-конференции. В целом, они сошлись на том, что российская недвижимость на фоне мирового кризиса продемонстрировала высокие темпы роста. За прошедший год западные инвесторы переоценили риски, сделав ставку на дальнейший рост сектора Real Estate в России. Правы ли они – покажет время.

Для того, чтобы понять масштабы кризиса, поразившего мировую банковскую систему, управляющий партнер компании Knight Frank Russia and CIS Екатерина Тейн привела некоторые цифры. По данным на апрель 2008 г, объем списанных активов в мировом банковском секторе составил 232 млрд долл. По оценкам инвестиционного банка Goldman Sachs, наиболее крупные убытки понесла финансовая корпорация Citigroup. Размер ожидаемых потерь для мирового финансового сектора может составить порядка 1,2 трлн долл. В общем, в конце лета прошлого года стало ясно – кризис в США затронет всю мировую экономику. После обвала английского гиганта Northern Rock такие подозрения переросли в уверенность.

На этом фоне недвижимость на западноевропейских рынках продемонстрировала рост в цене на 2-5 проц по итогам прошлого года, а в некоторых странах и вовсе наблюдался спад. На фоне ценового скачка в 30 и более процентов, зафиксированного в развивающихся странах, это выглядит как очевидная стагнация, отмечает Е.Тейн. Чемпионами прироста стали Болгария, Сингапур и Россия. В целом появилась группа стран, на которых мировой кризис либо не отразился вовсе, либо отразился в минимальной степени. Как объясняет эксперт, это произошло из-за того, что сектор ипотеки здесь фактически не развит, а экономика растет ударными темпами.

В результате инвесторы, после 2006 г отвернувшиеся от рынка недвижимости, якобы не обещавшего больше баснословных прибылей, начинают пересматривать стратегию. Если в начале 2007 г они выводили деньги из недвижимости, вкладывая их в фондовый рынок, демонстрировавший завидную тенденцию к росту, то уже летом и осенью многим пришлось пожалеть об этом. В первом полугодии текущего года, после того, как инвесторы подсчитали убытки, начался возврат к недвижимости, сулящей пусть не баснословную, но стабильную прибыль.

Хотя в некоторых сегментах рост, по мнению участников пресс-конференции, был более чем стабильным. Это касается, в первую очередь, элитной недвижимости. По словам Е.Тейн, в 2007 г здесь был зафиксирован рост цен в среднем 23 проц на первичном рынке, а на некоторых эксклюзивных и знаковых объектах он и вовсе доходил до 40 проц. Вторичный рынок, в прошлом году демонстрировавший умеренные темпы роста, за первый квартал 2008 г поднялся на 10 проц. Ликвиден и сектор коммерческой недвижимости, полагает директор по финансовым рынкам и инвестициям компании Knight Frank Russia and CIS Евгений Семенов. При наличии политической и экономической стабильности России в 2007 г существенно вырос спрос на качественные объекты. В Россию приходят игроки из инвестфондов всего мира, причем даже из наиболее консервативных, ранее не имевших с нашей страной никаких дел. На фоне мирового кризиса они переоценили риски, сделав ставку на российскую недвижимость. "Прослеживается тенденция, связанная с формированием вторичного рынка инвестиций, связанная с перепродажей ранее приобретенных объектов недвижимости", - отмечает Е.Семенов. Здесь наиболее оптимален баланс рисков и доходности, полагает эксперт, поэтому отечественный рынок наиболее перспективен. По этому показателю опережает его разве что турецкий Стамбул. Эта ситуация, по мнению эксперта, сохранится еще в течение ближайших 3-5 лет, после чего наступит определенная коррекция. Прежде всего, речь идет о Москве.

Причины возможной коррекции – в децентрализации, к которой стремится сегодня столичный бизнес. Все большим спросом пользуются бизнес-парки и офисные центры, расположенные за МКАД, и в ближайшем будущем тенденция к переводу бизнеса подальше от слишком загруженного центра будет лишь расти. Как следствие, ожидается некоторое снижение спроса на офисные объекты внутри Третьего транспортного кольца. Но вряд ли это коснется самых "лакомых кусочков", расположенных на Тверской, Остоженке и в других районах исторического центра столицы. Впрочем, особого роста здесь ждать тоже не приходится, ибо такие объекты уже достигли своего ценового потолка. Для того, чтобы стронуть их с места, понадобится масштабный кризис, который "перетряхнет" весь рынок недвижимости. А предпосылок к такому кризису ни один эксперт пока не наблюдает.

Наименее выгодной в секторе коммерческой недвижимости сегодня является складская, считает он. Средние арендные ставки здесь составляют 85-90 евро за кв м в месяц, а затраты на нее постоянно растут. По сравнению с офисной /от 1000 евро за кв м/ или торговой /1600-2000 евро за кв м/ эти ставки крайне невелики, поэтому ожидается сокращение числа предложений. Может быть, это подстегнет спрос на склады, которые, как ни крути, необходимы любому предпринимателю?

Намного лучше, чем в Москве, растет сегодня стоимость недвижимости в регионах. Как рассказал начальник отдела маркетинга и продаж Ренова-Строй Групп Павел Смирнов, сегодня регионы – "поле непаханое" для профессиональных московских девелоперов. Здесь есть огромное количество возможностей применить накопленный опыт, типология объектов недвижимости куда более бедная, чем в столице, а финансовые возможности постепенно догоняют Москву и Санкт-Петербург. При этом в регионах можно реализовать даже те проекты, о которых в столице нечего и задумываться. Например, программа комплексного освоения территории, которую Ренова-Строй Групп реализует в Екатеринбурге. В Москве это невозможно, поскольку город с давними столичными традициями представляет собой совершенно иную жилую среду, где функционалы разнесены в разные уголки города. Если говорить проще, москвич ездит на работу из какого-нибудь Куркино в центр, после рабочего дня – на фитнес в Кунцево или за покупками – в торговый комплекс IKEA-Мега на Теплом стане. В Екатеринбурге, например, такое невозможно, поскольку вся жизнь сосредоточена вокруг одного или нескольких градообразующих предприятий, и все необходимое для жизни традиционно находится в шаговой доступности. Поэтому проект, предусматривающий комплексное освоение территорий, здесь не только возможен, но и будет воспринят на "ура". Особенно с учетом того, что в крупных промышленных городах появляется все больше людей, заинтересованных в улучшении качества жизни, а возможностей для этого пока не так много. Поэтому рост цен на недвижимость в некоторых городах по итогам 2007 г составил 70-80 проц, отметил П.Смирнов. Неплохо растет в цене коммерческая недвижимость в Подмосковье, главным образом в динамично развивающихся городах вроде Сергиева Посада или Подольска.

Что касается массовой жилой недвижимости эконом-класса, то она более, чем другие сегменты, зависит от ипотеки. А ипотечный сектор сегодня переживает непростые времена. Банки, испытывая трудности с ликвидностью, все реже раздают кредиты без первоначального взноса, или даже с 10-проц взносом. Ужесточаются и требования к заемщику, так что клиенту с неподтвержденными доходами в кредитной организации уже ничего не светит. Поэтому данный сегмент напрямую испытывает на себе влияние финансового кризиса на Западе. Если раньше банки снижали ставки по принципу "кто больше", стремясь завлечь клиентов, то сейчас некоторые из них осторожно начинают обратный процесс. Правда, повышение ставок пока составляет не более 1-2 проц. В перспективе, в ближайшие год-два следует ожидать замедления роста ипотеки, полагает Е.Тейн. Это повлечет за собой некоторое снижение темпов роста цен, однако сам рост продолжится. Возможно и снижение объема кредитов, выдаваемых банками застройщикам – из-за перебоев с ликвидностью и ужесточением требований. Однако, как отмечают участники дискуссии, тот, кто уже имеет хорошую кредитную историю и связи в банках, от этого застрахован.

Источник:
Прайм-тасс